Module 14 – Le montage financier

Les grandes lignes du montage financier

Un projet d’oasis de vie peut comporter plusieurs sous-projets, par exemple : une école, un restaurant, une activité de vente, un atelier couture… Le montage financer est à diviser en autant de sous-parties, avec chacune son propre budget.
Les associés vont faire le travail d’un promoteur immobilier. Avoir une idée précise des dépenses est primordiale pour la réussite du projet. Il est possible d’avoir recours à un AMO (assistant à maîtrise d’ouvrage).

Le financement des parties privées et des parties communes est différent :
Celui des parties privées se fait à la manière d’un logement d’habitation. Le financement des parties communes ressemble plus au financement d’une entreprise. Les emprunts sont à justifier en fonction des recettes à moyen et long terme.
En remarque, on peut dire que, les activités de production agricole et de location de bien immobilier sont moins liées à la conjoncture économique que les activités d’accueil et de stages.
Il est utile de bien penser toutes les formes de recettes, de prestations de services, de dons, de participations financières.

Certains financements sont réservés à certains types de structures. Par exemple, les associations peuvent recevoir des dons, des subventions, du mécénat ou fournir des reçus fiscaux dans le cas de services à intérêt généraux.

Le financement participatif est une source de financement qui permet de mobiliser une communauté autour de votre projet. Il prend la forme de dons ou de prêts. Il existe le crowdfunding et l’épargne solidaire.
Par exemple, l’habitat participatif « Habiterre » dans la Drôme est un bon exemple de recours au financement participatif ; également, le hameau des buis a instauré des prêts partenaires. Il est possible d’établir ses propres contrats de prêt.

En conclusion : il faut diversifier les sources de financement, il faut être réaliste sur ce que chaque source peut vraiment apporter, il faut évaluer l’importance et la mobilisation de son réseau. Il faut bien sûr établir les besoins en financement.
Tout cela est à faire dès le début, même si au départ, les chiffres sont approximatifs.

Les coûts d’une opération immobilière

Trois cas sont étudiés :

1. La réalisation d’un immeuble ou d’un projet de maisons individuelles groupées.

Pour la phase de viabilisation, il y a :

  • le coût du terrain (suivant les cas, ajouter la TVA).
  • Les frais de notaire (8 à 9%)
  • Frais du géomètre et plan photographique pour un terrain en pente (1 000 à 2 000 euros).
  • Etude de sol (de 900 € pour une maison à 4 000 € pour un immeuble).
  • Le raccordement aux réseaux est très variable suivant les situations (Prévoir environ 500€ par logement et par réseau).
  • Les taxes d’aménagement sont mentionnées sur le permis. Une estimation est possible auprès de la mairie ou de la direction départementale de l’équipement.
  • Pour un terrain se trouvant dans des zones de vestiges archéologique des sondages sont réalisés au frais du propriétaire.

Pour la phase des bureaux d’études :

  • Les intervenants sont : l’architecte, l’économiste de la construction, les bureaux d’études thermique, structure, fluide, les bureaux de contrôle.
    Le montant est de 10 à 14 % de la construction.

Pour la phase construction :
Ce type de réalisations est très réglementé. Il est difficile d’arriver en dessous de :

  • 1 500 € du m² avec utilisation de matériaux classiques
  • 2 500 € du m² avec matériaux bio-sourcés.

Pour les assurances :

  • La dommage ouvrage et la responsabilité civile représente 2 % des travaux.
  • La garantie financière d’achèvement (GFA) est d’environ 1 %.

Pour la communication :

  • Un panneau de chantier coûte environ 1 000 €.
  • La maquette de la construction est estimée à 4 000 €.
2. Réalisation de maisons individuelles séparées

Ce cas est moins onéreux, car un certain nombre de dispositions ne sont pas obligatoires :

  • Les bureaux de contrôle.
  • La GFA.
  • La dommage ouvrage, lorsque l’on réalise une grande part en auto-construction.
  • Certaines missions des bureaux d’études

Pour la phase construction :

La réalisation de maisons simples fait diminuer les coûts de 30 %, à 1 000 € du m². L’auto-construction fait encore baisser les coûts.

3. La rénovation
  • Si la rénovation est très lourde (par exemple, cas ou l’on passe d’un bâtiment industriel à un bâtiment d’habitation), on est sur une procédure de création d’immeuble avec des coûts de 1 500 euros du m².
  • Si la rénovations est plus légère, si le bâtiment rénové est déjà utilisé à titre d’habitation, il n’y a pas de dépôt de permis de construire. Le coût de la rénovation est estimé à 1 000 euros du m².

Ces prix sont très estimatifs. Chaque rénovation est particulière.

Le recours au financement participatif

Les ressources financières peuvent être :

  • des apports en compte courant
  • des apports en capital
  • des apports en nature (matériel, machine, outillage, travail)
  • des emprunts
  • des subventions
  • des financements participatifs

En cas de projet professionnel, il est possible d’obtenir les aides des réseaux classiques : initiative France, boutique de gestion, ADIE, réseau entreprendre. Des aides existent aussi pour des formations : du chef d’entreprise, au business plan, au plan de financement…

Le financement participatif est de plus en plus utilisé.
Il peut faciliter un prêt bancaire. Il montre l’existente d’une communauté de particuliers garants du projet, de sa pertinence, de sa faisabilité, de son attractivité. Dans ce cas, il sert d’étude de marché.
Il peut venir en complément, d’un plan de financement incomplet.
Le financement participatif propose plusieurs possibilités : des demandes de dons ou le prêts entre particuliers et des demandes de prêts d’entreprises.

Sur les plates-formes de crowdfunding un projet sur deux atteint ses objectifs de financement. Le suces dépend de :

  • Une bonne communication : expliquer qui vous êtes, ce que vous voulez faire, comment le réaliser, comment les remercier ou les rembourser.
  • Les explications doivent être brèves et précises, les lecteurs n’ont pas beaucoup de temps pour comprendre les détails.
  • Fixer un montant de collecte réaliste. Si cet objectif n’est pas atteint, alors le financement du projet est annulé. La collecte moyenne sur le site KissKissBankBank est de 5 000 €.
  • Etre transparent sur votre budget, ne mettre que ce qui est indispensable.
  • Commencer par vos proches, vos amis. Toujours sur KissKissBankBank, le don moyen est de 50 €, le prêt moyen de 200 €. 40 à 50 % des dons viennent de ce premier cercle.
  • Elargir la collecte à un deuxième cercle : celui des relais d’influence, demander aux personnes du premier cercle de faire jouer le bouche à oreille.
  • Toucher un troisième cercle : le grand public, en contactant les blogueurs, les journalistes, la presse locale, les personnes de son univers. Cette démarche est entreprise lorsque la collecte a bien débutée et que les sommes collectées sont déjà importantes.
  • Ne pas aller trop vite, chaque cercle est une nouvelle étape.
  • Penser aussi au collectivités territoriales. Elles peuvent être un relais par leurs journaux locaux, leurs réseaux sociaux.
  • Communiquer aussi physiquement, en distribuant des flyers auprès des  commerçants locaux, ou en organisant un événement.

Ce module est présenté par :
Mathieu Labonne, directeur de Colibris, coordinateur du projet Oasis et coordinateur du Centre Amma – Ferme du Plessis,
Jean-Philippe Cieslak, ancien promoteur immobilier et président-fondateur de l’Ilot des Combes,
Olivier Sanch, chargé de mission chez Hellomerci.com.

Ce cours est distribué par l’Université des Colibris, sous la licence CC-BY-SA. Il est possible de le télécharger.

Un commentaire sur “Module 14 – Le montage financier

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