Module 13 – les modèles juridiques

Les grandes questions juridiques

Il faut partir du projet pour trouver un montage juridique qui lui soit adapté. Des montages complexes peuvent être créés, par exemple :

  • Au hameau des buis, une association est associé, gérant d’une société civile.
  • A l’oasis des 7 cercles, au contraire, une association loue à une SCI.

D’une façon simple, il existe 3 grandes familles :

  1. La copropriété
  2. Les associations
  3. Les sociétés commerciales ou civiles

Pour choisir, on se pose plusieurs questions :

Question 1 : la propriété – Voulons nous être propriétaire ou bénéficier de la jouissance du bien ?
La propriété collective permet d’éviter la spéculation et aussi de cadrer la revente.
= cas d’une association ou d’une société civile
La propriété privée permet de personnaliser les logements et simplifie la gestion. De sa propre initiative, le propriétaire vend son logement, fait des travaux.
= cas d’une copropriété

Question 2 : la fiscalité – Le hameau a-t-il des activités lucratives ou non ?
Le schéma associatif ne peut pas marcher si le projet est avant tout commercial. Une association va pouvoir recevoir des dons. Cela est-il indispensable pour que le projet aboutisse ?
Le régime fiscal est avantageux pour les associations. Pour les sociétés civiles, il est basé sur l’impôt sur le revenu. Enfin pour les sociétés commerciales il est basé sur l’impôt sur les sociétés.
Il faut aussi retenir que tout changement de régime juridique a un coût.

Question 3 : la responsabilité – Elle est personnelle ou limitée.

Question 4 : la gouvernance – Le statut juridique permet-il la gouvernance que nous avons imaginée ?
Dans une coopérative, une personne dispose d’une voix. Dans une société le pouvoir est en principe, fonction des apports financiers.

Ces quatre questions doivent être posée de façon simple et sans tabou. Il est conseillé de :

  1. Faire le tour d’oasis existantes et leur demander :
    S’ils sont contant de leur modèle juridique. – Pourquoi l’ont-ils choisi ? – Combien paient-ils de taxes maintenant ? – Comment se passent les reventes ?
  2. Puis vient le moment de rencontrer un notaire. Si cet avocat ou notaire connaît déjà le sujet, c’est du temps de gagné.

Les formes juridiques

Les structures actuelles sont de 2 sortes:

  • Les sociétés (civiles ou commerciales)
  • Les associations

Les sociétés civiles classiques ont un capital social divisé en parts. Leur objet est civil ou professionnel (SCP, agricole GFA SCEA). La gestion est confiée généralement à un ou plusieurs gérants. Les prises de décision sont définies dans les statuts. La responsabilité financière est indéfinie et non solidaire (en fonction du pourcentage des parts détenues). Le régime fiscal est en principe l’impôt sur le revenu.
Il existe des sociétés civiles spécialisées dans la construction:SCIA. La propriété des parts donne droit à la propriété ou la jouissance d’un logement. Cette jouissance peut être maintenue indéfiniment ce qui permet d’y attribuer des clauses de gestion. Les emprunts peuvent être obtenus de façon individuelle.
Dans cette famille de sociétés se trouve aussi la SCCC. Elle dispose en plus d’un fonctionnement coopératif.

Les sociétés commerciales sont les SA, SAS et SARL.

Les sociétés coopératives font penser à la fois aux sociétés commerciales et aux associations. Il y a les SCOP et les SCIC. Il est possible d’associer une collectivité publique (donc un bailleur social). Il est également possible de recevoir des subventions.

Les associations sont des structures sans but lucratif. Il n’y a pas de droit de propriété. Les biens d’une association ne peuvent pas être cédés à un particulier ou à une société. Il n’y a pas d’obligation de rester membre. Les décisions sont prisent sur le principe une personne = une voix. Le régime fiscal est très favorable s’il n’y a pas de but lucratif.
Les associations reconnues d’intérêt général peuvent émettre des reçus fiscaux pour déduction d’impôt et aussi recevoir des lègues. Il existe aussi le statut des fondations.

La loi ALUR

La loi Alur encadre 2 nouveaux types de structures pour des logements à usage d’habitation principale.

  1. La coopérative d’habitants
  2. La société d’attribution et d’autopromotion

Les avantages communs aux 2 types :

  • Ce sont des sociétés à capital variable. Elles peuvent être de forme civile ou commerciale.
  • Les habitants sont associés dès le début de la construction.
  • La responsabilité financière est toujours limitée aux apports, même en cas de société à forme civile.
  • Des personnes morales peuvent être associées, comme une société de HLM (avec un plafond de participation de 30 %).
  • Une ouverture est possible pour des activités réalisées par des associés ou par des tiers.
  • Il y a la possibilité d’accueillir des locataires.
  • Le fonctionnement de l’immeuble est régi par une charte à laquelle tous les associés doivent adhérer.
  • La loi prévoit une garantie financière d’achèvement (GFA). Elle protège les associés et permet d’emprunter plus facilement.

Les particularités de la société d’attribution et d’autopromotion :

  • La propriété de l’immeuble est dévolue soit à la société, soit à chaque associé pour son lot. Ce dernier cas ressemble à la copropriété.
  • La valeur des parts correspond à la valeur du logement.
  • L’attribution est soit en propriété soit en jouissance.
  • Les décisions se prennent soit en fonction du nombre de parts, soit suivant la règle, 1 personne = 1 voix.

Les particularités de la coopérative d’habitants :

  • La société est propriétaire de l’immeuble.
  • La valeur des part sociales ne correspond pas forcément à la valeur du logement.
  • Le logement est attribué en jouissance. Il y a un loyer et des charges.
  • Les décisions collectives sont prises à raison d’une personne = une voix.
  • Des parts en industries peuvent rémunérer un apport en travail.
  • Un contrat coopératif lie chaque habitant à la société.
  • Des mesures anti-spéculatives permettent à chaque sortant de ne récupérer que ses apports majorés d’un pourcentage.
  • Il y a la possibilité de constituer des provisions pour travaux ou impayés. Ceci est un avantage au niveau fiscal.
  • Un mécanisme d’agrément des nouveaux entrants peut être prévu par les statuts (cas d’acquéreur ou d’héritier).

Dans le cadre d’un éco-projet, la loi Alur peut également être combinée à d’autres structures juridiques. De nombreuses dispositions de la loi doivent être suivies de décrets d’applications.


Ce module est présenté par :
Mathieu Labonne, directeur de Colibris, coordinateur du projet Oasis et coordinateur du Centre Amma – Ferme du Plessis.
Philippe Dragon, avocat à Aix en Provence qui a accompagné de nombreux projets d’oasis

Ce cours est distribué par l’Université des Colibris, sous la licence CC-BY-SA. Il est possible de le télécharger.

Un commentaire sur “Module 13 – les modèles juridiques

  1. Ping : MOOC « Créer une oasis » – Béguinage familial

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