Module 12 – La promotion immobilière et la conception architecturale

Opération de promotion immobilière

Cette partie présente les différents intervenants et l’enchaînement des étapes.

  • L’appui de la collectivité locale est important.
  • Les règles de construction, liées au terrain, se trouvent au service urbanisme de la mairie ou à la direction départementale de l’équipement. Ce document, appelé, PLU donne : la surface possible à construire, la hauteur des bâtiments, le nombre de stationnements… L’architecte peut aider à la compréhension de ce document.
  • Se renseigner sur la nature du sol, car le prix de la construction en dépend. La mairie peut avoir des informations. Les voisins peuvent également être interrogés.
  • Se renseigner sur le type et la qualité des réseaux en bordure de terrain (arrivée d’eau d’électricité, évacuation des eaux usées, téléphone, gaz). Ces renseignements sont donnés par les fournisseurs.

A ce stade est signé le compromis de vente. Puis 3 étapes suivront :

  1. Le permis de construire
    Le géomètre donne une vue en coupe du terrain. Éventuellement, il effectue un bornage.
    Puis, l’architecte réalise un plan de masse ainsi qu’une esquisse du projet.
    Sur la base du plan de masse, un bureau d’étude procède à une étude de sol, afin de déterminer le type de fondations. Cette étape est utile pour le maçon ainsi que pour l’assureur dommage-ouvrage. Dans certain cas, elle peut ne pas être obligatoire.
    Le plan de masse est envoyé aux fournisseurs, pour avoir un devis sur le raccordement des réseaux.
    Des bureaux d’études : thermique, structure et fluides accompagnent l’architecte. L’étude thermique est obligatoire pour le dépôt du permis de construire.
    Le SDIS (pompiers) s’assure que la défense incendie est suffisante.
    Dans certain cas, il est nécessaire d’obtenir l’accord d’un architecte des bâtiments de France.
    En réunissant tous ces éléments, l’architecte produit un avant projet définitif : APD.
    Un chiffrage du projet peut être effectué, de préférence par un économiste de la construction. Au stade de l’esquisse, l’estimation était donnée à plus ou moins 10 %, au stade APD, l’estimation est donnée à plus ou moins 3 %.
    L’ensemble de ces opérations peut également être confié à un assistant à maîtrise d’ouvrage, AMO. L’avantage est d’avoir un seule interlocuteur.
    Un délais de quelques mois est alors observé pour la validation du permis de construire et le recours des tiers.
  2. Préparation du chantier
    L’architecte détaille les plans, à l’échelle 1/50ième.
    Un économiste rédige un CCTP (Cahier des Clauses Techniques Particulières) et aussi un devis quantitatif (DPGF). En lien avec l’architecte, il établit le dossier de consultation des entreprises (DCE).
    Un contrôleur technique intervient dans certains cas, par exemple dans le cas des établissements recevant du public (ERP)…
    Un coordinateur SPS veille à la sécurité des personnes qui travaillent sur le chantier.
    Les devis des entreprises sont examinés par l’économiste de la construction. Il soumet aux entreprises retenues un CCAP (Cahier des Clauses Administratives Particulières)
  3. Le chantier
    L’économiste peut être choisi pour suivre la réalisation des travaux.
    Sur un gros chantier l’OPC (ordonnancement, pilotage et coordination), veille au respect des délais.
    Le géomètre fait un état descriptif de division. Ce document sert de base au règlement de copropriété, souvent rédigé par le notaire.
    A la fin du chantier, le maître d’œuvre réalise une réunion avec les entreprises pour vérifier la réalisation des opérations. Le CCAP est important pour résoudre les litiges.

Introduction à la conception architecturale

La réflexion porte sur les usages dévolus à tel ou tel espace du projet. L’exemple étudié est un éco-hameau.

Chaque membre de la future construction est motivé par ses propres désirs. Ceux-ci  sont par exemple : matérialiser un rêve, sécuriser des besoins vitaux, s’accomplir, s’enraciner, s’identifier…

Ainsi, chacun est invité à se constituer un programme individuel pour vérifier la cohérence de son projet avec l’oasis. Ce questionnement porte sur les besoins pour la cellule familiale, pour les espaces extérieurs privatifs et pour les espaces collectifs.

  • Quelles sont mes habitudes de vie ? (les observer et les noter au jour le jour)
    • Est-ce que vous recevez beaucoup ?
    • Est-ce que vous utilisez les chambres dans la journées ou pas ? – en salle de jeu ?
    • Quelle est la place de la télévision, de l’ordinateur ?
    • Où sont rangés vos vêtements ? (chambre, salle de bain, couloir)
    • Place du salon ?
  • Les habitudes de vie vont définir les besoins de chaque pièce.
    • L’emplacement dans la maison, en particulier par rapport à l’orientation du soleil. Par exemple, la cuisine est placée à l’est pour profiter du soleil au petit déjeuné, ou à l’ouest si le repas du soir est plus important.
    • Penser au mobilier : un bureau et/ou un lit est il utile dans chaque chambre.
    • Définir la taille des pièces en observant les pièces que vous utilisez.
    • Voir les liaisons entre chaque pièce, ainsi que les liaisons à éviter.
    • Faut-il un cloisonnement entre les espaces de jour et les espaces de nuit ? – Faut-il au contraire un seul volume pour une impression d’espace plus grand ?
    • Quels liens entre les espaces intérieurs et extérieurs ?
  • Avec l’ensemble de ces données, faire un dessin sous forme de bulles et de flèches, y placer chaque pièce et décrire les liens.
  • Poursuivre, en s’interrogeant sur les besoins futurs à 5, 10, 20 ans, lorsque les enfants ne seront plus là.
  • Reprendre le questionnement au début et faire la même chose pour les espaces privatifs extérieurs.
    • en faut-il, oui ou non – une terrasse – un jardin
    • voir les liens entre ces espaces et les espaces collectifs. –  Devant chez moi y a-t-il une ruelle, une place de village, un jardin potager…
    • Une troisième fois, reprendre le questionnement au début, en étudiant le projet du hameau :
      • Quelles sont les activités: un atelier de bricolage, de jardinage, un espace de jeu pour les enfants, espace festif…
      • Quels lieux privatifs peuvent être mutualisés : buanderie, chambre d’amis, salle de réunions
      • Quelle est la place de la voiture ? – à l’entrée du hameau – contre la maison – espace clos ou couvert.
      • La proximité avec le collectif, faut-il surveiller les enfants en commun ?
      • Au niveau technique : récupération des eaux de pluie, le type d’assainissement.

Remarques:

  • Des logiques constructives régionales peuvent être détaillées dans des publications des CAUE ou des parcs régionaux.
  • Voir l’ouvrage : la conception bioclimatique, publié aux éditions Terre vivante.
  • La question technique du chauffage vient à la fin.
  • Construire dense permet d’optimiser le coût et la consommation de ressources.

Ce module est présenté par :
Jean-Philippe Cieslak, ancien promoteur immobilier et président-fondateur de l’Ilot des Combes,
Julie Godel, architecte écologique en Ardèche.

Ce cours est distribué par l’Université des Colibris, sous la licence CC-BY-SA. Il est possible de le télécharger.

Un commentaire sur “Module 12 – La promotion immobilière et la conception architecturale

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